Zinssatz-Modell in der Praxis

In der Oktober 2024-Ausgabe von Immobilia behandelt der Artikel „Zinssatz-Modelle in der Praxis“ die wachsenden Herausforderungen bei der Festlegung von Zinssätzen für die Immobilienbewertung, insbesondere angesichts der jüngsten Zinsänderungen. Auf einem Fachseminar der SVIT-Bewerter in Olten diskutierten Experten verschiedene Modelle zur Herleitung des Risikozinses. David Erny von Hecht Immo Consult präsentierte historische Zinsentwicklungen und zeigte auf, wie externe Faktoren, wie etwa wirtschaftliche Krisen oder politische Ereignisse, die Zinssätze beeinflussen. Monika Bürgi Geng von der Zürcher Kantonalbank stellte drei zentrale Zinssatz-Modelle vor: das Risikozuschlagsmodell, das Marktmodell und das WACC-Modell.

Das Risikozuschlagsmodell baut auf einem risikolosen Zinssatz auf, ergänzt durch Prämien für Faktoren wie Inflation und spezifische Objektmerkmale. Im Marktmodell wird der Kapitalisierungszins basierend auf Marktdaten festgelegt und berücksichtigt die Lagequalität. Das WACC-Modell bezieht sich auf die tatsächlichen Finanzierungskosten und Renditeerwartungen, ist jedoch weniger für Marktwertermittlungen geeignet, da es stark von individuellen Kapitalstrukturen abhängt.

Ein weiterer Aspekt des Seminars war die Darstellung von Risiken in den Cashflows. Jan Bärthel betonte, dass schwer kalkulierbare Risiken über den Risikozins abgebildet werden sollten, wohingegen berechenbare Risiken im Cashflow zu erfassen sind. Der praktische Teil des Seminars beinhaltete die Bewertung von Beispielobjekten, wobei die Experten ein starkes gemeinsames Verständnis der Marktwerte zeigten.

Abschließend bietet die SVIT-Bewerter-Kammer im Oktober 2024 eine Wiederholung des Seminars an, um weiteren Interessierten die Gelegenheit zu geben, sich mit den bewährten Bewertungsmodellen und deren praktischen Anwendungen vertraut zu machen​.