YPRE-Event vom 10.11.2021

Healthy Buildings

Das Bewusstsein für Gebäudequalität und Wohlbefinden von Gebäudenutzer/-innen hat spätestens seit der Pandemie stark zugenommen. Aerosolbelastungen, Sicherheit und nachhaltige Gesundheit sind nur einige Schlagwörter, welche immer wieder auftauchen. Der Mensch befindet sich am Tag bis zu 21 Stunden in Innenräumen von Gebäuden. Der Bedarf nach einem Wohlfühlklima erfährt eine immer grössere Priorität. Bastian Zarske Bueno stellte diverse Trends vor, wie Gebäudenutzungen optimiert werden könnten. «Healthy Buildings» sollen sich insbesondere durch intelligente Raumklimalösungen, Lichtqualität, Akustik und Innenraumkonzepte auszeichnen. Dabei werden alle Sinne des Menschen angesprochen, um eine ganzheitliche Optimierung zu ermöglichen. Im Rahmen der Präsentation wurde der Fokus insbesondere auf kommerziell genutzte Immobilien bezogen. Dabei können zum Beispiel künstliche Intelligenzsysteme in Gebäuden zum Einsatz kommen. Weiterhin ist ein Monitoring von Daten wichtig. Dies bedingt einen hohen Grad an Digitalisierung von Gebäudesystemen Eine Ausrichtung von Wohnimmobilien in diese Richtung fand zum Teil bereits in der Vergangenheit statt, wobei der Nutzer einer Wohnimmobilie mehr persönlichen Einfluss nehmen kann, während man in Bürogebäuden an das Konzept des Arbeitgebers gebunden ist.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Der Ansatz, Mitarbeitern oder Gebäudenutzern gesundheitsfördernde Arbeitsplätze zu Verfügung zu stellen, soll insbesondere die Produktivität der Nutzer/-innen steigern. Dies führe demnach zu einer höheren Effizienz und weniger Krankheitstagen der Mitarbeiter. Folglich entstünde eine Win-Win-Situation für Arbeitgeber sowie Arbeitnehmer. Bastian Zarske Bueno stellte in diesem Kontext das Sick-Building-Syndrom vor. Da gegenwärtig im Büroimmobilienmarkt ein gewisser Umschwung stattfindet hin zu hybriden Arbeitskonzepten und dem Arbeitsplatz als «Know-How-Hub» und Austauschplattform, gewinnt auch die Frage der «Healthy-Buildings» immer mehr an Gewichtung.

Aussicht und Diskussion

Im Anschluss an die Diskussion fand eine rege Diskussion statt. Dies betrafen einerseits die ökonomische Analyse sowie die technische Durchführbarkeit. Weiterhin wurden bestehende oder projektierte Gebäude hinsichtlich der «Healthy-Building»-Ausstattung besprochen. Bei der ökonomischen Analyse ging es im Kern um die Frage, wer die Inzidenz, sprich die Kosten für Massnahmen trägt. Der Eigentümer oder Bauherr kann auf der einen Seite die höheren Gestehungskosten in Kostenmieten übersetzen und damit auf den Mieter umwälzen. Der Endnutzer/Mitarbeiter wird steigende Anforderungen/Bedürfnisse haben und dies möglicherweise in einem flexiblen Arbeitsmarkt in seiner Arbeitgeberwahl berücksichtigen. Die Firmen könnten folglich darauf angewiesen sein, neben genannten flexiblen Arbeitsmodellen, auch gesundheitsfördernde Innenraumkonzepte anzubieten. Wobei die Firmen durch sehr wahrscheinlich höhere Produktivität davon ebenso profitieren würden. Auf der anderen Seite stellt sich aus Eigentümersicht in einem sehr angespannten Büromarkt die Frage nach Abgrenzung des eigenen Produktes. Firmen könnten darauf bestehen nur noch solche Gebäude mit «Healthy-Buildings»-Kriterien anzumieten, was Druck auf Eigentümer/Investoren sowie Entwickler ausübt.

Auf bautechnischer Seite wurde u.a. diskutiert, wie sich derartige Konzepte auch in Bestandsgebäuden umsetzen liessen.

Am Schluss stand die Gretchenfragen, inwiefern das Thema in einer Immobilienbewertung berücksichtigt werden kann. Die Teilnehmer kamen zu dem Schluss, dass in klassischen Ertragswertverfahren der Mietansatz noch am geeignetsten erscheint. Daneben könnte es durch eine steigende Nachfrage nach derartigen Gebäudeprodukten auch in der Diskontierung berücksichtigt werden. Ohne Marktevidenz ist ein derartiger Abschlag auf den Diskontsatz jedoch schwierig zu ermitteln. Es bleibt daher zu beobachten, ob sich die «Healthy-Buildings»-Thematik zu einem Randsujet entwickelt oder erhebliche Auswirkungen auf den Büromarkt haben wird.

Julian Slickers & Tobias Henneböle, YPRE-Organisator