VERSCHIEDENE HERANGEHENSWEISEN
Beim klassischen Sachwert erfolgt die Ermittlung des relativen Landwerts über die sogenannte Lageklassenmethode. «In den vergangenen Jahren zeigte sich jedoch immer mehr, dass die ermittelten Werte für Einfamilienhäuser in den grossen Städten und Agglomerationsgemeinden im Vergleich zum tatsächlich bezahlten Preis zu tief lagen», sagt Monika Bürgi Geng, Co-Präsidentin der Bewertungsexpertenkammer und Leiterin Immobiliendienstleistungen bei der Zürcher Kantonalbank. Stösst der klassische Landwert bzw. die damit verbundene Lageklassenmethode an ihre Grenzen und welche allfälligen Alternativen gibt es hierzu?

Diese Fragen beantwortete das jüngste SVIT-Bewerter-Seminar. Dort wurde die Thematik von den rund 30 teilnehmenden Immobilienexperten anhand von zwei Beispielen besprochen und analysiert. Dreh- und Angelpunkt waren zunächst drei Herangehensweisen, welche in Gruppenarbeiten angegangen wurden: die seit 1958 bekannte Lageklassenmethode gemäss Wolfgang Nägeli (Buch: «Wertberechnung des Baulandes»), die Vergleichswertmethode in Kombination mit einem Residualwert sowie die neue Lageklassenmethode SIV.

Die Immobilienwelt hat sich in kürzester Zeit verändert. Noch bis Mitte Jahr wurden für Mehr- oder Einfamilienhäuser absolute Spitzenpreise bezahlt – in aggressiven Bieterverfahren über mehrere Runden kamen teils Preise zustanden, die 20 oder 30 Prozent über den Schätzwerten lagen. Wenn nun die SNB die Leitzinsen anhebt, wird dies die Zahlungsbereitschaft für Immobilien dämpfen.

geführt von SSREI AG

Gunnar Gärtner MRICS ist studierter Bauingenieur und akkreditierter Bewertungsexperte für Immobilienfinanzierungen. Seit 2017 führt er im Nebenamt die Fachkammer der Bewertungsexperten im Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT. Gunnar Gärtner war von 2001 bis 2015 bei drei grossen Schweizer Immobiliendienstleistern in leitender Funktion im Bewertungswesen tätig. Er ist Inhaber und Geschäftsführer der COMRE AG in Zürich.

Die Co-Präsidenten der SVIT Bewerter Gunnar Gärtner (links) und Monika Bürgi Geng im Gespräch mit Lorenz Mühlemann.

Herr Gärtner, die SVIT Bewerter haben an ihrer jüngsten Generalversammlung die Anforderungen an die Bewertungsexperten transparent  diskutiert. Warum?

Gärtner: Wie bei vielen anderen Berufen in der Immobilienbranche ist auch die Immobilienbewertung Veränderungen im Markt unterworfen, bei  der Regulatorik und beim Kundenbedürfnis. Hierauf müssen wir reagieren. Wir bewegen uns heutzutage in einem besonderen Spannungsfeld. Immobilienbewertungen sind zum Beispiel ein zentraler Baustein im Transaktionsgeschäft. Bewertungen werden von Eigentümern und Investoren im Verlauf des Lebenszyklus einer Immobilie immer wieder benötigt. Etwa beim Erwerb des Grundstücks, bei der Projektentwicklung, beim Verkauf oder auch beim Übertrag innerhalb der Firma oder der Familie. Dieses sensible Umfeld muss klare Richtlinien haben. Diese Anforderungen gelten auch für die Mitglieder und Neumitglieder der Bewertungsexperten-Kammer.

 

 

Hausse in der Projektentwicklung

Die Projektentwicklung gilt als Königsdisziplin in der Immobilienwirtschaft. Während noch Anfang des Jahrtausends bei grossen Entwicklungen auf der grünen Wiese kreative Projektideen gefragt waren, für die dann mutige Investoren gesucht wurden, konzentriert sich heute die Arbeit im Entwicklungsgeschäft auf die Grundstückssuche. Aufgrund der grossen  Nachfrage nach der begrenzten Ressource Land muss der Entwickler die Planungsinstrumente perfekt beherrschen, um im Wettbewerb erfolgreich bestehen zu können. Die massiv gestiegenen Landpreise bedingen, die Grundstücke voll auszunützen.

Die bauliche Verdichtung ist eine gewollte Konsequenz der Verknappung des Baulandes. Entwicklung im Bestand ist einer  der grossen Treiber der Aufwertung der Immobilienvermögen. Doch es gibt viele weitere Einflussfaktoren, die die  Schweizer Immobilienmärkte in den letzten zwanzig Jahren massiv beflügelt haben. Welches sind die verschiedenen Ingredienzen des Cocktails, der die Party am Immobilienmarkt ausgelöst hat? Und welche toxischen Inhalte könnten zum
wiederholt prophezeiten Ende mit Katerstimmung führen?

Wertfindung ist schwieriger geworden

Wie viel kostet der Quadratmeter Land im Kanton Zürich? Eine Frage, die jeder Immobilienbewerter schon oft gehört hat.  Ungläubig fragt der Kunde dann weiter: Ist dieses Land wirklich 1000 CHF pro Quadratmeter Land wert? Ach stimmt: Heute  gibt es zumindest im Kanton Zürich kein Land mehr für 1000 CHF, es wären wohl eher 3000 CHF. Die Frage des Kunden ist gestern und heute dieselbe. Aber wir müssen den Landwert heute etwas anders erklären und herleiten als vor 60 Jahren.

Bewertet wird immer die Zukunft – aber welche? Die, welche im Objektbusinessplan der Eigentümerschaft abgebildet ist? Oder die, welche den höchsten Wert erzielt (Highest and Best Use)?

Lesen Sie den gesamten Rückblick von Stephan Wegelin zum ersten Erfahrungsaustausch 2022 der SVIT Bewerter in Zürich in der aktuellen Ausgabe der Immobilia.

Vorschau Swiss Valuation Congress 2022

Aufgrund begrenzter Landreserven entstehen nach innen verdichtete Stadträume. Doch auch in den Agglomerationen werden weiter neue Siedlungs- räume auf der grünen Wiese realisiert.

Holen Sie sich einen Gratis-Eintritt zur Swissbau 2022

An der Swissbau 2022 findet das Thema Gebäudetechnik vom Valuation Congress 2020 eine Fortsetzung. Als Mitveranstalter laden wir Sie herzlich zur Keynote-Session des SVWL am 04. Mai 2022 nach Basel ein.

Lösen Sie den Prio-Code ein und Sie erhalten einen Gratis-Eintritte zur Messe: sb22-SVLW 

 

Rückblick auf die Generalversammlung 2022

Das Bewerterwesen stellt sich neu auf. Damit halten andere Praktiken und Anforderungen  Einzug in der Branche. Dies zeigte die jüngste GV der Bewertungsexperten-Kammer SVIT.

Lesen Sie jetzt den ganzen Artikel zum Rückblick der Veranstaltung.