In der Oktober 2024-Ausgabe von Immobilia behandelt der Artikel “Zinssatz-Modelle in der Praxis” die wachsenden Herausforderungen bei der Festlegung von Zinssätzen für die Immobilienbewertung, insbesondere angesichts der jüngsten Zinsänderungen. Auf einem Fachseminar der SVIT-Bewerter in Olten diskutierten Experten verschiedene Modelle zur Herleitung des Risikozinses. David Erny von Hecht Immo Consult präsentierte historische Zinsentwicklungen und zeigte auf, wie externe Faktoren, wie etwa wirtschaftliche Krisen oder politische Ereignisse, die Zinssätze beeinflussen. Monika Bürgi Geng von der Zürcher Kantonalbank stellte drei zentrale Zinssatz-Modelle vor: das Risikozuschlagsmodell, das Marktmodell und das WACC-Modell.

Das Risikozuschlagsmodell baut auf einem risikolosen Zinssatz auf, ergänzt durch Prämien für Faktoren wie Inflation und spezifische Objektmerkmale. Im Marktmodell wird der Kapitalisierungszins basierend auf Marktdaten festgelegt und berücksichtigt die Lagequalität. Das WACC-Modell bezieht sich auf die tatsächlichen Finanzierungskosten und Renditeerwartungen, ist jedoch weniger für Marktwertermittlungen geeignet, da es stark von individuellen Kapitalstrukturen abhängt.

Ein weiterer Aspekt des Seminars war die Darstellung von Risiken in den Cashflows. Jan Bärthel betonte, dass schwer kalkulierbare Risiken über den Risikozins abgebildet werden sollten, wohingegen berechenbare Risiken im Cashflow zu erfassen sind. Der praktische Teil des Seminars beinhaltete die Bewertung von Beispielobjekten, wobei die Experten ein starkes gemeinsames Verständnis der Marktwerte zeigten.

Abschließend bietet die SVIT-Bewerter-Kammer im Oktober 2024 eine Wiederholung des Seminars an, um weiteren Interessierten die Gelegenheit zu geben, sich mit den bewährten Bewertungsmodellen und deren praktischen Anwendungen vertraut zu machen​.

Interessante Jobs und interessante Ausbildungen

Die Immobilienbranche hat sich auf Einladung der SVIT five zum Real Estate Symposium 2024 getroffen und nach Antworten auf die Frage gesucht: «Wer sind die Fachkräfte von morgen?» Es wurden Lösungswege gegen den Fachkräftemangel aufgezeigt und diskutiert. Die Erfolgsformel für die Zukunft wird lauten: Eine interessante Branche bietet interessante Jobs und interessante Ausbildungen.

So begegnen wir dem Fachkräftemangel

In der Immobilienwirtschaft treffen komplexe Berufsbilder und laufend steigende Ansprüche an die individuelle Expertise auf immer grössere Herausforderungen in der Rekrutierung von qualifizierten Fachkräften. Gemeinsam mit spannenden Referenten suchten darum die SVIT five, die Fachkammern des Schweizerischen Verbandes für Immobilienwirtschaft SVIT, beim Real Estate Symposium 2024 nach intelligenten Lösungen, um dem Fachkräftemangel erfolgreich zu begegnen.

Als Referenten wagten Jan-Egbert Sturm, Professor für Angewandte Wirtschaftsforschung und Direktor der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich, Markus Streckeisen, Unternehmer, Verwaltungsrat, Strategieberater und Studienleiter Real Estate Management an der Hochschule für Wirtschaft Zürich, sowie Yannick Blättler, Unternehmer, Kreativkopf, Podcaster und Speaker den Blick in die Zukunft und waren sich als Experten – gerade auch mit Blick auf die Generation Z – einig: Dem Fachkräftemangel muss in erster Linie mit einer Kombination von interessanten Berufsbildern, zeitgemässen Arbeitsbedingungen und gezieltem Einsatz von Technologie und damit einer Steigerung der Effizienz begegnet werden.

Mit der gemeinsamen Organisation des jährlichen Real Estate Symposiums stärken die SVIT five – der Bewertungsexperten-Kammer, der Facility Management Kammer, der Fachkammer Stockwerkeigentum, der Kammer Unabhängiger Bauherrenberater und der Schweizerischen Maklerkammer – den Austausch unter allen Akteuren und Entscheidungsträgern in der Immobilienwirtschaft und finden gemeinsam wirkungsvolle Lösungen für die künftigen Herausforderungen in der Immobilienbranche.

Der Artikel von Milos Mitrovic und Patrick Knüsel im Februar 2024 Ausgabe der IMMOBILIA thematisiert die Einflussfaktoren und Herausforderungen bei der Bewertung von Grundstücken, insbesondere in Bezug auf die Erschließungskosten. Erschlossenes Bauland wird gemäß Art. 19 RPG als solches definiert, wenn eine hinreichende Zufahrt sowie notwendige Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen vorhanden sind. Allerdings fehlt in der Praxis oft eine klare Abstufung der Bodenpreise, die an den Erschließungsgrad anknüpft.

Die Autoren erläutern, dass zusätzliche Erschließungskosten den Grundstückswert mindern können. Die Kosten werden in zwei Hauptkategorien aufgeteilt: Groberschließung (BKP 0) umfasst die grundlegende Infrastruktur wie Zufahrtswege und Leitungen bis zur Grundstücksgrenze. Die Feinerschließung (BKP 4) bezieht sich auf die inneren Parzellenkosten, die beispielsweise Leitungen zum eigentlichen Bauplatz betreffen. Diese Kosten variieren je nach Distanz und Komplexität der Erschließungsarbeiten.

Zusätzlich zu den Erschließungskosten fallen auch Anschlussgebühren an, die von der Gemeinde festgelegt und in der Regel nach Bauvolumen oder Versicherungswert berechnet werden. Eine präzise Kostenkalkulation erfordert daher eine detaillierte Berücksichtigung aller individuellen Faktoren und eine enge Zusammenarbeit mit der lokalen Bauverwaltung.

Die Richtpreise für verschiedene Gewerke, wie Stromversorgung und Abwasser, werden im Artikel aufgeführt und verdeutlichen die finanziellen Aspekte, die bei der Erschließung von Bauland berücksichtigt werden müssen. Beispielsweise belaufen sich die Erschließungskosten für Stromversorgung auf 300 bis 500 CHF pro Quadratmeter.

Die Autoren betonen die Notwendigkeit für Bewerter, die Erschließungskosten nachvollziehbar auszuweisen und individuelle Berechnungen vorzunehmen, um präzise Bewertungen zu ermöglichen. Der Kontakt mit der lokalen Bauverwaltung und spezialisierten Fachleuten ist hierbei unerlässlich. Der Artikel schließt mit dem Angebot professioneller Unterstützung durch die Autoren und ihr Team bei der BDO AG für komplexe Bewertungsfragen und Immobilienprojekte.

Der Markt für Pflegeimmobilien erlebt einen bemerkenswerten Aufschwung, angetrieben durch eine erhöhte Nachfrage von institutionellen Investoren, die sich auf das nahende Rentenalter der Baby-Boomer-Generation vorbereiten. Diese demografische Entwicklung macht den Bedarf an Pflegeeinrichtungen zu einer Gewissheit, wodurch sich für Investoren Chancen eröffnen. Gemeinden sind primär für die Bedarfsplanung verantwortlich, jedoch fehlt es ihnen oft an Kapital, um Pflegeimmobilien selbst bereitzustellen. Dies führt zu einer Lücke im Markt, die von Investoren gefüllt werden kann.

Die Pflegefinanzierung ist ein komplexes System, das aus verschiedenen Quellen besteht, darunter die obligatorische Krankenpflegeversicherung (OKP), Beiträge der Versicherten und Ausgleichszahlungen von Kantonen und Gemeinden. Die Kostenstruktur ist dreigeteilt und umfasst auch Tarife für Zusatzleistungen wie Betreuungspauschalen und Hotellerietaxen, die nicht normiert sind und von den Pflegeeinrichtungen festgelegt werden. Die Pflegefinanzierung unterliegt einem politischen Prozess, der sich auf die jährlich festgelegten Tarife oder Normkosten der Kantone auswirkt. Investoren müssen sich dieser Dynamik bewusst sein und die potenziellen Auswirkungen auf ihre Investitionen berücksichtigen.

Teuerung und Fachkräftemangel sind weitere Herausforderungen, die den Pflegemarkt beeinflussen. Die gestiegenen Kosten für Energie und Materialien sowie der Wettbewerb um Pflegefachkräfte führen zu höheren Personalkosten, die einen erheblichen Anteil am Umsatz von Pflegeeinrichtungen ausmachen. Dies kann die Rentabilität der Einrichtungen beeinträchtigen und erfordert eine sorgfältige Kostenanalyse seitens der Investoren.

Trotz dieser Herausforderungen bleiben Pflegeimmobilien ein attraktives Investment, das langfristig stabile Renditen bieten kann. Durch lange Vertragslaufzeiten und geringen Managementaufwand erscheinen sie risikoarm, was das Interesse von Investoren weiter steigert. Allerdings gibt es potenzielle Stolperfallen, wie etwa die Abhängigkeit von einem einzelnen Betreiber und mögliche Informationsasymmetrien bei Vertragsabschlüssen. Eine gründliche Analyse der Ertragslage und ein kontinuierlicher Austausch mit den Betreibern sind daher unerlässlich.

Insgesamt bieten Alters- und Pflegeheime aufgrund der demografischen Entwicklung langfristig attraktive Investitionsmöglichkeiten. Investoren sollten jedoch die spezifischen Herausforderungen des Marktes verstehen und geeignete Strategien entwickeln, um Risiken zu minimieren und langfristigen Erfolg zu gewährleisten.

IMMOBILIA Januar 2024, Zusammenfassung vom Artikel “Pflegeimmobilien – Nischenmarkt mit Perspektive?” Text von Julian Slickers & Sönke Thiedemann