Hausse in der Projektentwicklung

Die Projektentwicklung gilt als Königsdisziplin in der Immobilienwirtschaft. Während noch Anfang des Jahrtausends bei grossen Entwicklungen auf der grünen Wiese kreative Projektideen gefragt waren, für die dann mutige Investoren gesucht wurden, konzentriert sich heute die Arbeit im Entwicklungsgeschäft auf die Grundstückssuche. Aufgrund der grossen  Nachfrage nach der begrenzten Ressource Land muss der Entwickler die Planungsinstrumente perfekt beherrschen, um im Wettbewerb erfolgreich bestehen zu können. Die massiv gestiegenen Landpreise bedingen, die Grundstücke voll auszunützen.

Die bauliche Verdichtung ist eine gewollte Konsequenz der Verknappung des Baulandes. Entwicklung im Bestand ist einer  der grossen Treiber der Aufwertung der Immobilienvermögen. Doch es gibt viele weitere Einflussfaktoren, die die  Schweizer Immobilienmärkte in den letzten zwanzig Jahren massiv beflügelt haben. Welches sind die verschiedenen Ingredienzen des Cocktails, der die Party am Immobilienmarkt ausgelöst hat? Und welche toxischen Inhalte könnten zum
wiederholt prophezeiten Ende mit Katerstimmung führen?

Wertfindung ist schwieriger geworden

Wie viel kostet der Quadratmeter Land im Kanton Zürich? Eine Frage, die jeder Immobilienbewerter schon oft gehört hat.  Ungläubig fragt der Kunde dann weiter: Ist dieses Land wirklich 1000 CHF pro Quadratmeter Land wert? Ach stimmt: Heute  gibt es zumindest im Kanton Zürich kein Land mehr für 1000 CHF, es wären wohl eher 3000 CHF. Die Frage des Kunden ist gestern und heute dieselbe. Aber wir müssen den Landwert heute etwas anders erklären und herleiten als vor 60 Jahren.

Bewertet wird immer die Zukunft – aber welche? Die, welche im Objektbusinessplan der Eigentümerschaft abgebildet ist? Oder die, welche den höchsten Wert erzielt (Highest and Best Use)?

Lesen Sie den gesamten Rückblick von Stephan Wegelin zum ersten Erfahrungsaustausch 2022 der SVIT Bewerter in Zürich in der aktuellen Ausgabe der Immobilia.

Vorschau Swiss Valuation Congress 2022

Aufgrund begrenzter Landreserven entstehen nach innen verdichtete Stadträume. Doch auch in den Agglomerationen werden weiter neue Siedlungs- räume auf der grünen Wiese realisiert.

Holen Sie sich einen Gratis-Eintritt zur Swissbau 2022

An der Swissbau 2022 findet das Thema Gebäudetechnik vom Valuation Congress 2020 eine Fortsetzung. Als Mitveranstalter laden wir Sie herzlich zur Keynote-Session des SVWL am 04. Mai 2022 nach Basel ein.

Lösen Sie den Prio-Code ein und Sie erhalten einen Gratis-Eintritte zur Messe: sb22-SVLW 

 

Rückblick auf die Generalversammlung 2022

Das Bewerterwesen stellt sich neu auf. Damit halten andere Praktiken und Anforderungen  Einzug in der Branche. Dies zeigte die jüngste GV der Bewertungsexperten-Kammer SVIT.

Lesen Sie jetzt den ganzen Artikel zum Rückblick der Veranstaltung.

Gunnar Gärtner, Präsident Bewertungsexperten-Kammer SVIT

„Die Zukunft hat längst begonnen: die Bewertungsbranche hat sich professionalisiert. Wir als Bewertungsexperten-Kammer SVIT sind diesem Trend gefolgt. Tools und Marktresearch sind nur das Rüstzeug für den wichtigsten Faktor: die Kompetenz des Bewerters in zunehmend volatileren Teilmärkten. Den Qualitätsanspruch unserer Mitglieder fördern wir mit Weiterbildung und dem aktiven Erfahrungsaustausch in unserem Expertennetzwerk. Die Nachwuchsbewerter beziehen wir sehr aktiv ein, denn die nächste Generation lebt in der Zukunft, die wir gerade neu denken.“

Luise Deiters, Expertin für Betriebliches Gesundheitsmanagement, Reto Föllmi, Professor am Schweizerischen Institut für Aussenwirtschaft und Angewandte Wirtschaftsforschung der Universität St. Gallen, und Tim Grotjahn, Real Estate Strategist, werden beim SVIT Real Estate Symposium vom 16. März 2022 in Zürich zusammen mit den Teilnehmenden die Zukunft neu denken. Melden Sie sich jetzt an! Zuvor schon stehen die Referentin und die Referenten im Interview Red und Antwort.

Rückblick ERFA Zürich

Stefan Nänni und Thomas Blumer von Grüngold, dem Planungsunternehmen für naturnahe Aussenräume im Siedlungsraum, diskutierten mit den Bewertungsexperten anlässlich des Erfahrungsaustausches die Frage nach dem Wert der Landschaftsarchitektur bei Immobilien.

Healthy Buildings

Das Bewusstsein für Gebäudequalität und Wohlbefinden von Gebäudenutzer/-innen hat spätestens seit der Pandemie stark zugenommen. Aerosolbelastungen, Sicherheit und nachhaltige Gesundheit sind nur einige Schlagwörter, welche immer wieder auftauchen. Der Mensch befindet sich am Tag bis zu 21 Stunden in Innenräumen von Gebäuden. Der Bedarf nach einem Wohlfühlklima erfährt eine immer grössere Priorität. Bastian Zarske Bueno stellte diverse Trends vor, wie Gebäudenutzungen optimiert werden könnten. «Healthy Buildings» sollen sich insbesondere durch intelligente Raumklimalösungen, Lichtqualität, Akustik und Innenraumkonzepte auszeichnen. Dabei werden alle Sinne des Menschen angesprochen, um eine ganzheitliche Optimierung zu ermöglichen. Im Rahmen der Präsentation wurde der Fokus insbesondere auf kommerziell genutzte Immobilien bezogen. Dabei können zum Beispiel künstliche Intelligenzsysteme in Gebäuden zum Einsatz kommen. Weiterhin ist ein Monitoring von Daten wichtig. Dies bedingt einen hohen Grad an Digitalisierung von Gebäudesystemen Eine Ausrichtung von Wohnimmobilien in diese Richtung fand zum Teil bereits in der Vergangenheit statt, wobei der Nutzer einer Wohnimmobilie mehr persönlichen Einfluss nehmen kann, während man in Bürogebäuden an das Konzept des Arbeitgebers gebunden ist.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Der Ansatz, Mitarbeitern oder Gebäudenutzern gesundheitsfördernde Arbeitsplätze zu Verfügung zu stellen, soll insbesondere die Produktivität der Nutzer/-innen steigern. Dies führe demnach zu einer höheren Effizienz und weniger Krankheitstagen der Mitarbeiter. Folglich entstünde eine Win-Win-Situation für Arbeitgeber sowie Arbeitnehmer. Bastian Zarske Bueno stellte in diesem Kontext das Sick-Building-Syndrom vor. Da gegenwärtig im Büroimmobilienmarkt ein gewisser Umschwung stattfindet hin zu hybriden Arbeitskonzepten und dem Arbeitsplatz als «Know-How-Hub» und Austauschplattform, gewinnt auch die Frage der «Healthy-Buildings» immer mehr an Gewichtung.

Aussicht und Diskussion

Im Anschluss an die Diskussion fand eine rege Diskussion statt. Dies betrafen einerseits die ökonomische Analyse sowie die technische Durchführbarkeit. Weiterhin wurden bestehende oder projektierte Gebäude hinsichtlich der «Healthy-Building»-Ausstattung besprochen. Bei der ökonomischen Analyse ging es im Kern um die Frage, wer die Inzidenz, sprich die Kosten für Massnahmen trägt. Der Eigentümer oder Bauherr kann auf der einen Seite die höheren Gestehungskosten in Kostenmieten übersetzen und damit auf den Mieter umwälzen. Der Endnutzer/Mitarbeiter wird steigende Anforderungen/Bedürfnisse haben und dies möglicherweise in einem flexiblen Arbeitsmarkt in seiner Arbeitgeberwahl berücksichtigen. Die Firmen könnten folglich darauf angewiesen sein, neben genannten flexiblen Arbeitsmodellen, auch gesundheitsfördernde Innenraumkonzepte anzubieten. Wobei die Firmen durch sehr wahrscheinlich höhere Produktivität davon ebenso profitieren würden. Auf der anderen Seite stellt sich aus Eigentümersicht in einem sehr angespannten Büromarkt die Frage nach Abgrenzung des eigenen Produktes. Firmen könnten darauf bestehen nur noch solche Gebäude mit «Healthy-Buildings»-Kriterien anzumieten, was Druck auf Eigentümer/Investoren sowie Entwickler ausübt.

Auf bautechnischer Seite wurde u.a. diskutiert, wie sich derartige Konzepte auch in Bestandsgebäuden umsetzen liessen.

Am Schluss stand die Gretchenfragen, inwiefern das Thema in einer Immobilienbewertung berücksichtigt werden kann. Die Teilnehmer kamen zu dem Schluss, dass in klassischen Ertragswertverfahren der Mietansatz noch am geeignetsten erscheint. Daneben könnte es durch eine steigende Nachfrage nach derartigen Gebäudeprodukten auch in der Diskontierung berücksichtigt werden. Ohne Marktevidenz ist ein derartiger Abschlag auf den Diskontsatz jedoch schwierig zu ermitteln. Es bleibt daher zu beobachten, ob sich die «Healthy-Buildings»-Thematik zu einem Randsujet entwickelt oder erhebliche Auswirkungen auf den Büromarkt haben wird.

Julian Slickers & Tobias Henneböle, YPRE-Organisator