Wenig differenzierte Betrachtung
Ein Artikel von David Schoch und Sönke Thiedemann, CBRE
Über den Schweizer Markt für Lifesciences-Immobilien ist wenig bekannt, denn er wird nach wie vor stark durch Eigennutzer dominiert. Die Transaktions- und Mietmärkte sind, von wenigen Ausnahmen abgesehen, nicht sehr liquide. Zudem benötigen Lifesciences-Unternehmen nicht nur Laborflächen, sondern eine ähnlich hohe Zahl an Büroflächen sowie grosse Produktionsanlagen und Lagerstätten für ihre Erzeugnisse. Diese unterschiedlichen Lifesciences-Nutzungen vermischen sich in der Realität oft und erschweren deshalb eine differenzierte Betrachtung.
Monika Bürgi Geng, Co-Präsidentin Bewertungsexperten-Kammer SVIT
„Wir müssen in unseren Gutachten expliziert auf die klimarelevanten Faktoren wie Energieeffizienz, Mobilität und Anpassungsfähigkeit hinweisen. Dadurch können wir unsere Kunden sensibilisieren und hoffentlich auch motivieren, ihre Liegenschaft klimaverträglich zu sanieren oder neu zu bauen. Den positiven Einfluss auf den Immobilienwert können wir heute zwar noch nicht genau messen, aber er wird mit Sicherheit immer relevanter.“
Der Transaktionsmarkt bewertet nachhaltige Gebäude schon heute höher, sagt unser Co-Präsident Gunnar Gärtner im Interview mit Clemens Högger und Mariusz Platek. Lesen Sie mehr zu diesem Thema im Beitrag aus dem MAS der HSLU.
Hebelwirkung bei 0.75%
Nicht nur Bewertungsfachleute wissen, dass ein Dreiviertelprozent den Wert aufgrund der Hebelwirkung massiv beeinflusst. Trotzdem geraten die Preise am Markt kaum unter Druck. Die erzielten Verkaufs-preise bewegen sich heute wieder auf dem Niveau der Bewertungen. In den vergangenen Jahren wurden die Transaktionen zumeist deutlich über den Bewertungen abgeschlossen. Der Einfluss der Zinserhöhung wirkt sich dennoch nicht so aus, wie dies rein bewertungstechnisch der Fall sein müsste. Warum ist das so?
Können wir Klimawandel?
Mit dem Klima wandeln sich auch die Anforderungen an die Immobilienwirtschaft. Sind wir wirklich bereit dafür? Was kommt noch auf uns zu? Und: Schaffen wir das? Gemeinsam mit den spannenden Referent:innen Lino Guzzella, Urs Vogel und Petra Brunner suchen wir beim Real Estate Symposium 2023 der SVIT five nach nachhaltigen Lösungen für die Zukunft unserer Branche.
Reservieren Sie sich darum unbedingt bereits jetzt dieses Datum:
Dienstag, 28. März 2023
13.00 – 19.00 Uhr
Umweltarena in Spreitenbach
Lino Guzzella ist Ingenieur und Professor für Thermotronik an der ETH Zürich, er forscht an Energiewandlungssystemen, um Verbrauch und Schadstoffemissionen zu reduzieren. Urs Vogel, Senior Consultant von Amstein+Walthert, berät in allen Fragen der Gebäudetechnik, um eine effiziente Nutzung der Energie und eine Optimierung über den gesamten Lebenszyklus zu erreichen. Und Petra Brunner begleitet als transaktionsanalytische Beraterin Veränderungsprozesse und hilft als psychologische Beraterin, Wandel zu verstehen und mitzugehen.
Die SVIT five, die Spezialistengremien des SVIT, freuen sich auf Ihre Teilnahme beim Real Estate Symposium 2023.
VERSCHIEDENE HERANGEHENSWEISEN
Beim klassischen Sachwert erfolgt die Ermittlung des relativen Landwerts über die sogenannte Lageklassenmethode. «In den vergangenen Jahren zeigte sich jedoch immer mehr, dass die ermittelten Werte für Einfamilienhäuser in den grossen Städten und Agglomerationsgemeinden im Vergleich zum tatsächlich bezahlten Preis zu tief lagen», sagt Monika Bürgi Geng, Co-Präsidentin der Bewertungsexpertenkammer und Leiterin Immobiliendienstleistungen bei der Zürcher Kantonalbank. Stösst der klassische Landwert bzw. die damit verbundene Lageklassenmethode an ihre Grenzen und welche allfälligen Alternativen gibt es hierzu?
Diese Fragen beantwortete das jüngste SVIT-Bewerter-Seminar. Dort wurde die Thematik von den rund 30 teilnehmenden Immobilienexperten anhand von zwei Beispielen besprochen und analysiert. Dreh- und Angelpunkt waren zunächst drei Herangehensweisen, welche in Gruppenarbeiten angegangen wurden: die seit 1958 bekannte Lageklassenmethode gemäss Wolfgang Nägeli (Buch: «Wertberechnung des Baulandes»), die Vergleichswertmethode in Kombination mit einem Residualwert sowie die neue Lageklassenmethode SIV.
Die Immobilienwelt hat sich in kürzester Zeit verändert. Noch bis Mitte Jahr wurden für Mehr- oder Einfamilienhäuser absolute Spitzenpreise bezahlt – in aggressiven Bieterverfahren über mehrere Runden kamen teils Preise zustanden, die 20 oder 30 Prozent über den Schätzwerten lagen. Wenn nun die SNB die Leitzinsen anhebt, wird dies die Zahlungsbereitschaft für Immobilien dämpfen.
geführt von SSREI AG
Gunnar Gärtner MRICS ist studierter Bauingenieur und akkreditierter Bewertungsexperte für Immobilienfinanzierungen. Seit 2017 führt er im Nebenamt die Fachkammer der Bewertungsexperten im Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT. Gunnar Gärtner war von 2001 bis 2015 bei drei grossen Schweizer Immobiliendienstleistern in leitender Funktion im Bewertungswesen tätig. Er ist Inhaber und Geschäftsführer der COMRE AG in Zürich.
Die Co-Präsidenten der SVIT Bewerter Gunnar Gärtner (links) und Monika Bürgi Geng im Gespräch mit Lorenz Mühlemann.
Herr Gärtner, die SVIT Bewerter haben an ihrer jüngsten Generalversammlung die Anforderungen an die Bewertungsexperten transparent diskutiert. Warum?
Gärtner: Wie bei vielen anderen Berufen in der Immobilienbranche ist auch die Immobilienbewertung Veränderungen im Markt unterworfen, bei der Regulatorik und beim Kundenbedürfnis. Hierauf müssen wir reagieren. Wir bewegen uns heutzutage in einem besonderen Spannungsfeld. Immobilienbewertungen sind zum Beispiel ein zentraler Baustein im Transaktionsgeschäft. Bewertungen werden von Eigentümern und Investoren im Verlauf des Lebenszyklus einer Immobilie immer wieder benötigt. Etwa beim Erwerb des Grundstücks, bei der Projektentwicklung, beim Verkauf oder auch beim Übertrag innerhalb der Firma oder der Familie. Dieses sensible Umfeld muss klare Richtlinien haben. Diese Anforderungen gelten auch für die Mitglieder und Neumitglieder der Bewertungsexperten-Kammer.
Hausse in der Projektentwicklung
Die Projektentwicklung gilt als Königsdisziplin in der Immobilienwirtschaft. Während noch Anfang des Jahrtausends bei grossen Entwicklungen auf der grünen Wiese kreative Projektideen gefragt waren, für die dann mutige Investoren gesucht wurden, konzentriert sich heute die Arbeit im Entwicklungsgeschäft auf die Grundstückssuche. Aufgrund der grossen Nachfrage nach der begrenzten Ressource Land muss der Entwickler die Planungsinstrumente perfekt beherrschen, um im Wettbewerb erfolgreich bestehen zu können. Die massiv gestiegenen Landpreise bedingen, die Grundstücke voll auszunützen.
Die bauliche Verdichtung ist eine gewollte Konsequenz der Verknappung des Baulandes. Entwicklung im Bestand ist einer der grossen Treiber der Aufwertung der Immobilienvermögen. Doch es gibt viele weitere Einflussfaktoren, die die Schweizer Immobilienmärkte in den letzten zwanzig Jahren massiv beflügelt haben. Welches sind die verschiedenen Ingredienzen des Cocktails, der die Party am Immobilienmarkt ausgelöst hat? Und welche toxischen Inhalte könnten zum
wiederholt prophezeiten Ende mit Katerstimmung führen?
